Crédito: Bruno Melo - Advogado OAB: 28.936 O QUE É TOKENIZAÇÃO IMOBILIÁRIA?
A tokenização é o processo de representar um ativo físico (como um imóvel) em forma de tokens digitais em uma rede blockchain. Cada token representa uma fração do bem, e pode ser comprado, vendido ou negociado como um ativo digital.
No mercado imobiliário, isso significa que um imóvel pode ser fracionado digitalmente, permitindo que diversos investidores adquiram pequenas partes do bem, algo que antes era inviável por barreiras de custo e burocracia.
VANTAGENS DA TOKENIZAÇÃO.
- Acesso facilitado: Permite que pequenos investidores participem do mercado imobiliário com valores reduzidos.
- Liquidez: A negociação dos tokens em plataformas digitais pode trazer mais liquidez ao setor.
- Transparência e rastreabilidade: A blockchain garante maior segurança e confiabilidade nas transações.
- Eficiência: Redução de intermediários e custos operacionais.
ASPECTOS JURÍDICOS DA TOKENIZAÇÃO IMOBILIÁRIA.
Apesar do avanço tecnológico, o arcabouço jurídico brasileiro ainda caminha para se adaptar plenamente à realidade da tokenização.
1. NATUREZA JURÍDICA DO TOKEN
Um dos principais debates gira em torno da qualificação jurídica dos tokens imobiliários: são valores mobiliários? São contratos de investimento coletivo? A resposta depende da estrutura do negócio.
- Token como valor mobiliário: Se o token representar participação nos lucros de um empreendimento, ele pode ser classificado como valor mobiliário, exigindo registro na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), conforme a Lei nº 6.385/76.
- Token como fração ideal de imóvel: Pode ser interpretado como uma forma de copropriedade, o que exige regularização cartorária e registro no Cartório de Registro de Imóveis.
2. REGISTRO DE PROPRIEDADE.
Atualmente, o registro da propriedade imobiliária no Brasil só tem validade jurídica quando realizado nos termos da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73). Assim, ainda que um token represente uma fração de um imóvel, ele não substitui o registro oficial, sendo mais um título de direito obrigacional do que real.
3. CONTRATOS INTELIGENTES (SMART CONTRACTS).
- A execução automática de cláusulas via contratos inteligentes traz eficiência, mas também desafios jurídicos:
- Previsão contratual clara e objetiva.
- Eventuais conflitos entre os termos do código e a legislação civil (como o Código Civil e o CDC).
4. RESPONSABILIDADE LEGAL E COMPLIANCE.
- A tokenização exige cuidados com:
- Prevenção à lavagem de dinheiro (PLD/FT).
- Responsabilidade dos emissores de tokens.
- Compliance com normas da CVM e Banco Central, quando envolver captação pública de recursos.
5. TRIBUTAÇÃO
A venda de tokens pode gerar ganho de capital e, portanto, tributos como o Imposto de Renda. Também é necessário considerar a incidência de ITBI e ITCMD, conforme o caso.
AVANÇOS REGULATÓRIOS
A CVM tem se mostrado aberta à inovação. A Resolução CVM nº 88, que trata das ofertas públicas com dispensa de registro, e o Sandbox Regulatório são exemplos de mecanismos que permitem testar modelos de tokenização em ambiente controlado.
Além disso, o Projeto de Lei nº 4.173/23 (Marco Legal dos Criptoativos), já em discussão no Congresso Nacional, poderá trazer mais segurança jurídica para essas operações.
CONCLUSÃO
A tokenização do mercado imobiliário representa uma transformação promissora, com potencial de democratizar o acesso a investimentos e tornar o setor mais dinâmico. No entanto, ainda enfrenta desafios regulatórios e jurídicos importantes.
Para investidores e empreendedores, é fundamental buscar assessoria jurídica especializada, entender a estrutura legal da operação e observar com atenção as normas vigentes para garantir segurança e legalidade nos negócios digitais.
