Crédito: Divulgação Com o aumento dos distratos de imóveis nos últimos anos — especialmente em períodos de instabilidade econômica — o regime de patrimônio de afetação tem ganhado destaque como um importante instrumento de segurança jurídica para incorporadoras e investidores do setor imobiliário.
Criado pela Lei nº 10.931/2004, esse regime permite que um empreendimento imobiliário seja juridicamente separado do restante do patrimônio da incorporadora, ou seja, seus bens, receitas e despesas ficam “afetados” exclusivamente àquele projeto. Isso significa que o empreendimento passa a ter autonomia contábil e patrimonial, protegendo seus recursos mesmo em caso de falência da empresa responsável.
Além dessa blindagem estrutural, o regime traz outro ponto jurídico extremamente relevante: condições mais favoráveis para a incorporadora em caso de distrato por parte do comprador.
Nos contratos de incorporação sob o regime com patrimônio de afetação, a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) permite que a incorporadora retenha até 50% dos valores pagos pelo comprador, a título de indenização pelos prejuízos gerados pela desistência. Em contrapartida, nos empreendimentos que não adotam o patrimônio de afetação, esse limite cai para 25% de retenção.
Essa diferença é significativa e representa, na prática, um reforço ao equilíbrio contratual. Afinal, os custos de comercialização, publicidade, corretagem, administração e o impacto do imóvel retornar ao estoque recaem diretamente sobre a incorporadora, que já havia estruturado todo o cronograma físico e financeiro do empreendimento.
Além disso, o patrimônio de afetação é um atrativo para o comprador consciente, pois garante que os recursos pagos por ele serão usados exclusivamente na obra que ele está financiando. Também facilita o acompanhamento das finanças da incorporação e permite a fiscalização por auditoria independente e comissão de representantes dos adquirentes.
Em um cenário onde os distratos representam risco real ao equilíbrio econômico de empreendimentos imobiliários, o patrimônio de afetação surge como uma solução estratégica, preventiva e juridicamente sólida, alinhando proteção à incorporadora e transparência ao consumidor.
