Crédito: Bruno da Silva Melo, Advogado especialista em Direito Imobiliário e Direito Marcário. Como dito acima, o avanço da tecnologia tem afetado todas as esferas possíveis, e o direito imobiliário não ficou de fora das mudanças provocadas pela tecnologia.
De maneira mais específica, algo que tem tirado o sono dos síndicos, condôminos, advogados, é a temática de locação residencial por aplicativos, como por exemplo AIRBND.
Frisa-se que a locação por aplicativo fora dos condomínios não gera tantas dúvidas ou até mesmo problemas, pois não envolve a coletividade como nos condomínios.
Adentrando na discussão dentro dos condomínios fechados, importante salientar que não existe legislação que regulamenta de maneira especifica a prática de locação residencial por aplicativo dentro de condomínios, por tal motivo existem tantas dúvidas e discussões acerca da temática.
O que temos de parâmetro são as recentes decisões do STJ, e que na mais recente decisão ficou proibida a prática de locação por aplicativo no âmbito de condomínios fechados. Porém na mesma decisão, ficou claro que é preciso analisar caso a caso, pois é necessária uma análise também da convenção/regimento interno do condomínio, pois conforme os arts. 1.333 e 1.334 do Código Civil, a convecção tem autonomia e força normativa para regulamentar acerca das regras e deveres de um condomínio, devendo então o condômino se adaptar perante as regras impostas.
Segue abaixo um pequeno trecho da decisão mencionada:
‘’7. O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/64, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício.’’
‘’8. O Código Civil, em seus arts. 1.333 e 1.334, concede autonomia e força normativa à convenção de condomínio regularmente aprovada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente. Portanto, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso de unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade (CC/2002, arts. 1.332, III, e 1.336, IV).’’
(STJ - REsp: 1819075 RS 2019/0060633-3, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 20/04/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/05/2021)
Como visto, se trata de uma decisão que proibiu tal prática, não obstante, ressalva-se a possibilidade de os próprios condôminos de um condomínio edilício de fim residencial deliberarem em assembleia, por maioria qualificada (de dois terços das frações ideais), permitir a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta, ampliando o uso para além do estritamente residencial e, posteriormente, querendo, incorporarem essa modificação à Convenção do Condomínio.
