Crédito: Bruno Melo - Advogado OAB: 28.936 Em um cenário de negociações cada vez mais rápidas e informais, cresce uma prática silenciosa, mas extremamente prejudicial para os profissionais do setor: o by-pass. No mercado imobiliário, esse termo é usado para descrever situações em que o comprador ou o vendedor tentam fechar o negócio diretamente entre si, após a intermediação inicial do corretor, com o objetivo de evitar o pagamento da comissão.
O QUE É O BYPASS IMOBILIÁRIO?
O by-pass acontece quando, por exemplo, um cliente conhece o imóvel por meio de um corretor, visita o local, tira dúvidas e recebe orientações, mas depois procura diretamente o proprietário e tenta negociar “por fora”, cortando o corretor da equação.
Essa prática é considerada antiética e, na maioria das vezes, ilegal. Isso porque o trabalho do corretor já foi prestado: ele atuou na aproximação entre as partes, cumprindo seu papel de intermediação.
O QUE DIZ A LEI?
De acordo com o artigo 725 do Código Civil, salvo estipulação em contrário, o corretor tem direito à comissão quando realiza o resultado previsto no contrato de mediação, ou seja, quando aproxima comprador e vendedor.
Em outras palavras, mesmo que o corretor não participe da assinatura final do contrato, ele tem direito à remuneração se foi o responsável por colocar as partes em contato e iniciar a negociação.
Essa posição já foi confirmada por decisões do STJ, que reconhecem o direito do corretor à comissão mesmo quando o negócio é concluído sem sua presença, desde que ele tenha sido o agente de aproximação.
AS CONSEQUÊNCIAS DO BYPASS PARA O CORRETOR:
- Perda financeira direta (comissões que podem representar meses de trabalho);
- Desvalorização do seu serviço;
- Dificuldade de provar a origem da negociação, quando não há contrato formal.
PARA O CLIENTE:
- Risco jurídico, pois o bypass pode gerar ações judiciais;
- Insegurança na negociação, já que elimina a figura do profissional que orientaria sobre documentação, riscos e cláusulas contratuais;
- Possibilidade de responder por enriquecimento ilícito, se for comprovado que agiu de má-fé.
COMO O CORRETOR PODE SE PROTEGER?
- Formalize sempre seu trabalho: utilize contratos de intermediação, mesmo em negociações simples.
- Comunique ao cliente, desde o início, que a comissão é devida mesmo que o negócio seja fechado sem sua presença, se ele foi o responsável pela aproximação.
- Documente tudo: mensagens, e-mails, propostas, visitas, fotos do imóvel com cliente etc.
- Se possível, utilize cláusulas de exclusividade ou cláusulas de reconhecimento de intermediação assinadas pelo cliente.
O by-pass no mercado imobiliário não é apenas uma “manobra esperta” para economizar: é uma violação dos direitos do corretor e pode ser questionado judicialmente.
O corretor de imóveis é peça-chave na segurança e na legalidade de uma negociação. Eliminar esse profissional do processo, após usufruir de seu serviço, é injusto — e pode sair caro.
Para corretores, é essencial atuar com profissionalismo e resguardar seus direitos com contratos, provas e informação clara ao cliente.
