Crédito: Dr. Bruno da Silva Melo - Advogado especialista em Direito Imobiliário e Direito Marcário. O primeiro quadrimestre de 2024 deve fechar com ótimas notícias para o mercado imobiliário, pois a expectativa é que o mercado registre ao longo de 2024 um crescimento de 15% em comparação ao mesmo período do ano passado.
Ao comprar um imóvel na planta, a forma de pagamento pode ser mais acessível, isso se dá pelo motivo do que o pagamento do imóvel pode ser parcelado direito com a incorporadora, o que gera uma flexibilidade maior.
Além da flexibilidade de pagamento, umas das principais vantagens desse método de compra, é o potencial de valorização do imóvel, pois de acordo com o Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon), o imóvel comprado na planta pode valorizar entre 20% e 50% após a conclusão da construção.
Mas nem tudo são flores no mercado imobiliário, na medida em que o mercado cresce, também tem uma crescente nos problemas relacionados aos empreendimentos, na sua maioria das vezes, problemas com a entrega do imóvel.
Importante ressaltar que deve ser feita uma análise minuciosa no contrato de promessa de compra e venda firmado entre o comprador e o incorporador, pois não existe padrão contratual entre os incorporadores, variando as cláusulas contratuais de um empreendimento para outro.
Ao analisar o contrato de promessa de compra e venda, o ponto mais importante a ser verificado é o tempo de entrega do imóvel, pois pode existir dois prazos dentro do contrato, que é o prazo contratual e o prazo legal, esse último definido pela lei.
Portando, não basta que apenas acabe o prazo contratual para que qualquer medida judicial seja tomada, é necessário que o prazo legal também não tenha sido obedecido, isso pelo fato de que a Lei de incorporação imobiliária n. 4.591, em seu artigo 43 – A, prevê que após findar-se o prazo previsto no contrato, e caso esteja previsto de maneira expressa no contrato, a incorporada terá um prazo de até 180 dias corridos para entregar o imóvel.
Caso o prazo de 180 dias não seja obedecido, abre-se um leque de direitos para comprador, nos quais cito abaixo:
INAPLICABILIDADE DO INCC
O INCC (Índice de Custo de Construção), é uma taxa utilizada para reajustar as parcelas dos contratos de compras de imóveis em fase de construção.
A partir do momento em que está caracterizado o atraso na entrega do imóvel não pode mais incidir o INCC para corrigir o saldo devedor, e nessa vertente existem 3 entendimentos que vêm sendo aplicado:
- Não deve ser aplicado nenhum índice para correção do saldo devedor, ficando, assim, congelado o valor devido.
- Deve ser substituída a aplicação do INCC pelo IPCA.
- Que se aplica a correção monetária normalmente, ficando suspensa a cobrança dos encargos (juros). Esse é o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo, que inclusive tem uma súmula sobre esse assunto, vejamos:
Súmula 163: O descumprimento do prazo de entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra não cessa a incidência de correção monetária, mas tão somente dos encargos contratuais sobre o saldo devedor.
DIREITO DE COBRAR LUCROS CESSANTES
Lucros cessantes se trata dos valores que o comprador deixou de ganhar pelo atraso da entrega do imóvel, pois com a não aconteceu a entrega do imóvel dentro do prazo, o comprador não pode usufruir, dispor do imóvel, fator que impede o mesmo de aferir renda alugando o imóvel por exemplo, importante ressaltar que o percentual a ser aplicado para os lucros cessantes é 0,5% á 1% considerando o valor do imóvel e também se trata de um lucro presumido, ou seja, independe da finalidade do negócio.
Súmula 162 - Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio.
INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL
O atraso na entrega do imóvel não gera, em regra, o dano moral. Portanto, vai depender de cada caso e se vai conseguir comprovar no processo que ocorreu o dano moral, isso porque é visto como um descumprimento do contrato e o que não é suficiente para caracterizar o dano moral.
Logo, o dano moral no atraso da entrega do imóvel vai depender da comprovação de que aconteceu.
Todos esses direitos mencionados acima podem conter variantes, cada caso deve ser analisado de forma isolada, por tal motivo é de extrema importância que consulte um advogado especialista para uma análise isolado do seu caso.
